投資必看 你務必通曉的美國房產稅

現如今越來越多的中國高淨值人群在美國置業,而房產稅的金額卻是不容忽視的一筆開銷。美國共有50個州,每個州都徵收房產稅,這一稅目是地方政府的主要收入來源。據統計,目前稅率大致介於1%-3%之間,房產稅作為房產永久持有的最基本保證。那麼美國房產稅如何徵收?

徵收主體:郡政府、市政府和學區
誰來徵收房產稅?美國地方政府。地方政府根據各自實際情況來確定稅率並依法徵收,而稅收主要用於民眾所在區域的教育及公共服務支出。
聯邦政府和州政府都不徵收房產稅。徵收房產稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設施和福利,因此美國房產稅的收稅主體是郡政府、市政府和學區。一般來說,郡稅、城市稅和學區稅三者之間的比例為1∶1∶5。
確定稅率
房產稅的稅率由地方政府根據各級預算每年的需要確定,而預算應徵收的房產稅與房屋計稅價值總額每年都有變化,因此房產稅稅率每年都相應變化。如果某個地方政府的一年開支為2億美元,這個地方的房產估價總額為100億美元,那麼該地當年的房產稅稅率便是2%。假如過了一年,這個地方的經濟發展了,房價有所提高,房產估價的總額上漲為200億美元,但地方政府的開支若維持2億美元不變的話,當年房產稅的稅率為1% 。也就是說,房價上漲了,房產稅可能降低。
房產稅計算。各地方政府根據本地財政需要,規定一個當地統一的房產稅率。而應付房產稅則是房產稅率與房產納稅價之積。房產納稅價一般是房產市場公平價,但有些地方政府允許一定折扣,政府會提供一個折扣率。在這種情況下,房產納稅價是房產市場公平價與折扣率的乘積。
房產估值一般由持有證書的專業評估師給出市場公平價。由於美國大多數房屋為獨棟房,所以房與房的差別很大,包括地塊的大小、可用面積、房屋式樣等。評估師一般會採用銷售對比方法,即比較近6個月內三四個在附近已售房屋的價格,根據地塊大小、房屋大小、房型、房齡、房屋設施等進行調整。另一個方法是重置成本法,但此法一般是針對新房,主要考慮重建同樣房屋所需成本,然後根據地價以及折舊調整。
確定稅率的具體程序是:市、鎮委員會通過預算,各級政府根據各種預算收入和總支出的情況決定徵收房產稅的數額,再根據評定的房屋計稅價值確定房產稅的稅率。稅率的計算公式為:預算應徵收的房產稅稅額(政府財政預算決定)÷房產計稅價值總額(房產估值總額)=房產稅稅率。
稅率的高低要受到一定的限制,因為聯邦法律規定了對財產(主要是房地產)徵稅的最高限額。財產估價經地方立法機關正式批准後,即成當地的法定稅基。據此形成兩種形式的稅率。一是名義稅率,適用於估價;一是實際稅率,適用於市價。由於各地估價比率不一,各地稅率也有較大差異。
徵收手續
在美國交納房產稅手續簡單。通常,地方政府會給每個房主郵寄一份納稅通知。房主需在指定期限內將房產稅額通過支票和納稅通知的回執寄回地方政府指定地址即可。有些地方也可以通過網上支付。各地政府對納稅頻度各有規定。比如,費城一年只有一次,房產估值辦會在每年12月給房主寄發房產稅表,房主必須在第二年3月31日前支付。加州房地產稅分兩次繳納,第一次是當年的11月1日;第二次是次年的2月1日。新澤西州,一年則分4次。
美國房產稅的納稅人為擁有房地產的自然人和法人。包括住宅所有者、住宅出租者,但不包括住宅承租者。
免徵條件
美國地方政府規定了一些減免稅項目,主要是對自住房屋給予減免稅,這是通過減少稅基或低估財產價值來實現的。另外還有一種減免房產稅的方法,即當房產稅超過某一最大值時,納稅人可從州政府得到相應的州個人所得稅抵免或現金補償。加州為例,納稅人的主要自用住宅,可免除7000美元的房產稅。這個對我們華人具有現實意義。
退伍軍人免稅額。美國目前有30個州,對退伍軍人自用住宅財產評價提供某一固定金額免稅額。
  拒交處罰
對未按期限納稅者採取罰息和罰金措施,拖欠時間越長罰金越高。當所欠稅款和罰息罰金達到一定程度後,地方政府可以對拖欠房產稅房產採取留置、拍賣。很多法拍房就這麼來的。由於政府房產稅擁有最先申訴抵押權,因此,如果房產主對多方機構有違約,那麼地方政府有最優權力在房產拍賣所得款項中得到資金用於抵稅。以加州為例,如果超過期限,房主會被徵收應付款10%的罰金;逾期三年未繳納房產稅會導致房產被地方政府沒收拍賣。如今美國憑藉其強勁的經濟實力,成為高淨值人群投資避險首選之地。美元升值,美國資產也更有利於高淨值人群盡快實現自己財富的保值、增值。休斯敦別墅區有著優越的地理位置和投資環境,快來一睹為快吧!

 

請關注 君港海外

Related posts

美國房地產賺錢方式非常多,不僅僅是出租!

本文將由淺入深地向您介紹房地產投資的常見方法,如何操作...

詳細內容

美國人為什麼用木頭建房子?原來好處更多!

今天,我們就來說說,到底木質房屋有怎樣的優勢...

詳細內容

今日頭條之後,百度終於也來西雅圖了

這家來自中國的正水深火熱的搜索巨頭準備正式進軍西雅圖...

詳細內容