於2007 年,美國房產泡沫破滅。美國私房屋主不斷增長的止贖率點燃了全球金融危機。 10月,美國財政部長將逐漸破滅的房產泡沫稱作「我們經濟中最嚴重的危機。」2008 年12 月30 日,凱斯-席勒房價指數報告了有史以來的最大房價下跌。
形成美國部分房產出現尺價低於建築成本。而已美國房產市場較為成熟,房產的租金回報率普遍較高,尤其是出租類的房產,其高租金回報率更成為高價值的支撐。根據以往美國房市的租金回報率等因素,房產專家發現:學區出租房的租金最為穩定,其租金回報率比普通物業更高,並且逐年上升,可謂是美國房產投資的首選專案。

租金回報
率高由於學區週邊房源稀缺,且需求旺盛,因此一般的學區房租金普遍穩定在12%左右,扣除管理費用、房產稅等費用,投資者每年仍能獲得8%左右的淨租金回報;

收益穩定
這主要體現在,學區房的出租受經濟大環境的影響較小。畢竟,經濟再差,美國的大學生還是很多,按照國內的說法,這就剛需。再者,目前國內到美國留學的學生也越來越多,租金也跟著水漲船高。所以,學區房可以有效避免宏觀經濟的不確定性,獲得穩定投資收益;

資源稀缺租金有保障
通常,美國的各大學府經過多年發展,都已形成成熟、穩定的生活圈。而在這樣的環境中,基本上不大有新的住宅項目產生,這是因為學校週邊一般不會有新規劃的住宅區。學區房這一資源的稀缺性有效保證了收益的長久、穩定。

Step1 確定購房目的
決定去美國買房,首先要確定這套房子是用來自住還是投資?買房目的不同,挑選房產的標準也不同。如果是自住,需要慎重考察房產的現有狀況,包括所處社區、周圍環境、配套設施等問題;如果是投資,更多考慮的是未來升值。儘量選擇一個性價比高、投資成本小、未來發展前景良好並且便於出租的房產。

Step 2 鎖定購買區域
美國城市化水準較高,買房並不是離市中心越近越好,而是要看房產所在的社區情況。同一片區域也會有不同的社區,可能只有一條街的間隔,房價卻相差幾十萬美元的情況。在購房前,不妨要求房產經紀人為你介紹社區的相關資料,如果有條件的話去社區走一走,能夠更加直觀地瞭解。

Step 3 選擇房產經紀人
在美國,買方和賣方經紀人的傭金都是由賣方支付的,所以對於不瞭解當地情況的買家來說,通過專業的經紀人進行交易更為放心一些。由於美國的房源系統是共通的,經紀人可以在系統中查看所有房源資訊,再加上美國對於房產經紀人有嚴格的法律約束,很少會出現欺詐的現象。所以買家只需要通過國內的專業機構或者去當地找到一個交流無障礙、合眼緣的經紀人即可。

Step 4 拿到貸款預批信
中國人在美國買房可以申請貸款,但是申請難度相對較高。如果想要貸款買房子,買家需要先拿到銀行給出的貸款預批信(pre-approval letter),確定自己能夠貸到的金額之後,再去挑選房子。因為從申請到拿到預批信需要一兩個月的時間,賣家可能沒有耐心等你。目前,大多數在美國買房的中國客戶都是選擇現金全款支付房款,這也是他們在當地購房的優勢,因為賣家會比較青睞將房子賣給可以一次性付清全款的客戶。

Step 5 簽署購房合同
經過一段時間的選房、看房之後,當你遇到心儀的房子,經紀人會根據房產狀況和市場表現給出一個參考價。買家根據參考價和賣方報價確定一個初步的購買價。隨後,經紀人會向賣方經紀人發出購房意向書(offer)。如果價格達成一致,則可以簽署正式的購房合同。此時,買家需要支付房款的20% 作為首付款,這筆資金會存入協力廠商監管帳戶中。

Step 6 房屋檢查
房屋的維修成本是持有美國房產的重要開支之一。如果購買二手房,在簽訂購房合同之後,一定要請專業的房屋檢查機構進行全面檢查,並且出具房屋檢測報告。如果發現問題可以與賣家協商解決,要求賣家負責維修,或者降低房款等。如果發現特別嚴重的房屋問題,買家也可以選擇取消房屋交易。

Step 7 產權過戶調查
在簽署購房合同大約兩周後,美國專業的產權過戶機構會進行過戶調查,主要調查賣方的產權是否清晰,確認沒有問題之後會出具產權過戶檔。因為有專業機構把關,在美國一般不會出現一房兩賣、產權不清晰等情況。

Step 8 申請貸款
買方向貸款機構提出貸款申請後,協力廠商評估機構會對房屋進行估價,如果估價低於房屋成交價格,買家可以與賣家協商降低房價或者直接取消合同。如果買家臨時申請不到貸款,也可以要求取消合同。取消合同是否需要支付違約金,主要看買賣雙方簽訂購房合同時的具體規定。

Step 9 購買房屋保險
在美國購買房產的同時,一般都會購買房屋保險。如果是貸款買房,貸款機構會要求買方在過戶之前購買房屋保險。除了基本的保險專案,在自然災害頻發的地區,還需要投保一份自然災害險,例如美國南部地區要加保颶風險,加州要加保地震險等。

Step 10 產權過戶
在拿到產權過戶檔後,買方會將尾款打到協力廠商監管帳戶中,之後進行產權過戶。大概兩周左右的時間,買方就可以拿到地契。地方政府的網站半年左右會更新一次,購房者登錄當地購房網站輸入姓名就可查詢到自己名下的房產。