于2007 年,美国房产泡沫破灭。美国私房屋主不断增长的止赎率点燃了全球金融危机。 10月,美国财政部长将逐渐破灭的房产泡沫称作“我们经济中最严重的危机。”2008 年12 月30 日,凯斯-席勒房价指数报告了有史以来的最大房价下跌。
形成美国部分房产出现尺价低于建筑成本。而已美国房产市场较为成熟,房产的租金回报率普遍较高,尤其是出租类的房产,其高租金回报率更成为高价值的支撑。根据以往美国房市的租金回报率等因素,房产专家发现:学区出租房的租金最为稳定,其租金回报率比普通物业更高,并且逐年上升,可谓是美国房产投资的首选专案。

租金回报
率高由于学区周边房源稀缺,且需求旺盛,因此一般的学区房租金普遍稳定在12%左右,扣除管理费用、房产税等费用,投资者每年仍能获得8%左右的净租金回报;

收益稳定
这主要体现在,学区房的出租受经济大环境的影响较小。毕竟,经济再差,美国的大学生还是很多,按照国内的说法,这就刚需。再者,目前国内到美国留学的学生也越来越多,租金也跟着水涨船高。所以,学区房可以有效避免宏观经济的不确定性,获得稳定投资收益;

资源稀缺租金有保障
通常,美国的各大学府经过多年发展,都已形成成熟、稳定的生活圈。而在这样的环境中,基本上不大有新的住宅项目产生,这是因为学校周边一般不会有新规划的住宅区。学区房这一资源的稀缺性有效保证了收益的长久、稳定。

Step1 确定购房目的
决定去美国买房,首先要确定这套房子是用来自住还是投资?买房目的不同,挑选房产的标准也不同。如果是自住,需要慎重考察房产的现有状况,包括所处社区、周围环境、配套设施等问题;如果是投资,更多考虑的是未来升值。尽量选择一个性价比高、投资成本小、未来发展前景良好并且便于出租的房产。

Step 2 锁定购买区域
美国城市化水准较高,买房并不是离市中心越近越好,而是要看房产所在的社区情况。同一片区域也会有不同的社区,可能只有一条街的间隔,房价却相差几十万美元的情况。在购房前,不妨要求房产经纪人为你介绍社区的相关资料,如果有条件的话去社区走一走,能够更加直观地了解。

Step 3 选择房产经纪人
在美国,买方和卖方经纪人的佣金都是由卖方支付的,所以对于不了解当地情况的买家来说,通过专业的经纪人进行交易更为放心一些。由于美国的房源系统是共通的,经纪人可以在系统中查看所有房源资讯,再加上美国对于房产经纪人有严格的法律约束,很少会出现欺诈的现象。所以买家只需要通过国内的专业机构或者去当地找到一个交流无障碍、合眼缘的经纪人即可。

Step 4 拿到贷款预批信
中国人在美国买房可以申请贷款,但是申请难度相对较高。如果想要贷款买房子,买家需要先拿到银行给出的贷款预批信(pre-approval letter),确定自己能够贷到的金额之后,再去挑选房子。因为从申请到拿到预批信需要一两个月的时间,卖家可能没有耐心等你。目前,大多数在美国买房的中国客户都是选择现金全款支付房款,这也是他们在当地购房的优势,因为卖家会比较青睐将房子卖给可以一次性付清全款的客户。

Step 5 签署购房合同
经过一段时间的选房、看房之后,当你遇到心仪的房子,经纪人会根据房产状况和市场表现给出一个参考价。买家根据参考价和卖方报价确定一个初步的购买价。随后,经纪人会向卖方经纪人发出购房意向书(offer)。如果价格达成一致,则可以签署正式的购房合同。此时,买家需要支付房款的20% 作为首付款,这笔资金会存入协力厂商监管帐户中。

Step 6 房屋检查
房屋的维修成本是持有美国房产的重要开支之一。如果购买二手房,在签订购房合同之后,一定要请专业的房屋检查机构进行全面检查,并且出具房屋检测报告。如果发现问题可以与卖家协商解决,要求卖家负责维修,或者降低房款等。如果发现特别严重的房屋问题,买家也可以选择取消房屋交易。

Step 7 产权过户调查
在签署购房合同大约两周后,美国专业的产权过户机构会进行过户调查,主要调查卖方的产权是否清晰,确认没有问题之后会出具产权过户档。因为有专业机构把关,在美国一般不会出现一房两卖、产权不清晰等情况。

Step 8 申请贷款
买方向贷款机构提出贷款申请后,协力厂商评估机构会对房屋进行估价,如果估价低于房屋成交价格,买家可以与卖家协商降低房价或者直接取消合同。如果买家临时申请不到贷款,也可以要求取消合同。取消合同是否需要支付违约金,主要看买卖双方签订购房合同时的具体规定。

Step 9 购买房屋保险
在美国购买房产的同时,一般都会购买房屋保险。如果是贷款买房,贷款机构会要求买方在过户之前购买房屋保险。除了基本的保险专案,在自然灾害频发的地区,还需要投保一份自然灾害险,例如美国南部地区要加保飓风险,加州要加保地震险等。

Step 10 产权过户
在拿到产权过户档后,买方会将尾款打到协力厂商监管帐户中,之后进行产权过户。大概两周左右的时间,买方就可以拿到地契。地方政府的网站半年左右会更新一次,购房者登录当地购房网站输入姓名就可查询到自己名下的房产。